Desajustes en el mercado inmobiliario

“El sueño de la casa propia” es más que un dicho popular en Chile y ha sido más bien parte de una larga tradición y cultura nacional, en que las familias tienen como objetivo de vida la obtención de una vivienda como principal bien. El mercado inmobiliario y de la construcción había sido hasta hace unos años una de las industrias con mayor estabilidad, ofreciendo no solo soluciones habitacionales, sino también fuente de empleo y de encadenamiento productivo para las PYME y las microempresas.

Ante las complejas perspectivas del sector se requieren estímulos que incentiven la demanda y la inversión, despejen trabas y aborden las incertezas.

Sin embargo, el estallido social y la pandemia de Covid 19 provocaron profundos desajustes económicos, a raíz del desequilibrio financiero y del impacto inflacionario que produjeron los consecutivos retiros de fondos previsionales. Se trató de una medida que inyectó un alto flujo de liquidez al mercado, sin tener en cuenta sus efectos estructurales y las consecuencias de largo plazo. Los impactos se han registrado en un mayor precio de las viviendas, derivados de tasas más altas, y en una contracción en el acceso a créditos hipotecarios, debido a condiciones de financiamiento más restrictivas. Comparado con diciembre de 2022, el número de bienes recibidos en pago o subastados se duplicó a octubre de 2024 y la cartera vencida de clientes con morosidad de 90 días creció 400%, en los últimos cuatro años, mientras que 400 mil personas perdieron la condición de ser bancarizadas, de acuerdo con cifras proporcionadas a la CMF.

Según datos del sector, el actual stock de viviendas suma 104 mil y, sin cambios en las condiciones, tardaría unos tres años en agotarse. Por otro lado, la próxima semana vence el crédito especial de IVA a la construcción, lo que podría afectar a cerca de 70 mil de las 90 mil viviendas con permisos que no han podido iniciar obras. Análisis especializados dan cuenta, además, de que el aumento de liquidez por riesgo reputacional que debe establecer la CMF en 2026, por exigencia del Pilar 2 de Basilea III, podría provocar incentivos para que la banca pase a cobranza judicial una gran cartera de proyectos inmobiliarios. Con esto no solo se encarecerían los créditos, sino que para obtener financiamiento las empresas deberán cumplir una serie de condiciones de buenas prácticas.

En este contexto, en el marco de las conversaciones que ha sostenido el ministerio de Hacienda con el sector privado para reactivar a la industria, la propuesta del Gobierno de resolver las dificultades mediante la ampliación de la cobertura del Fogaes Vivienda resulta insuficiente, pues apunta solo al mercado de los compradores, mientras omite a los bancos y sus requerimientos de riesgos. Las perspectivas del sector siguen siendo extremadamente complejas y reflejan la necesidad de estímulos que incentiven la demanda y la inversión, despejen las trabas y aborden las incertezas. Sin un enfoque coordinado y de largo plazo difícilmente se podrá revitalizar a una industria clave para la recuperación económica y la estabilidad productiva.